Ukrayna Emlak Piyasası Hakkında Faydalı Bilgiler

• Son markete göre Kiev merkezdeki dairelerin fiyatları nedir?
•  Ukrayna ve Avrupa ülkeleri arasında , Emlak alım satımın da en temel farklılıklar nelerdir?
• Ukrayna vatandaşı olmayanlarda emlak satın alabilirlermi? Yabancılarda ,ukrayna vatandaşları ile aynı haklara sahiplermi?
• Emlak satın almadan önce dikkat edilmesi gerekenler nelerdir.?
• Emlak satın almadan önce nasıl bir araştırma yapılmalı, satın alınacak daire ile ilgili yasal yönden alım satımında bir sakınca olmadığını nasıl öğreniriz?
• Toplumsal apartman nedir? Satın alma süreci nasıl işler?
• Ukrayna’da banka hesabı nasıl açarım?
• Ukrayna’ya para gönderme ve almada herhengi bir limit varmıdır?
• Emlak alımı ile ilgili gerekli doküman ve formaliteler tamamlandıktan sonra ödeme süreci nasıl işler?
• Ukrayna’da emlak satın alırken hangi kişisel dökumanlara ihtiyaç vardır?
• Ukrayna’da emlak satın alırken satıcı hangi dökümanları ibraz etmek zorundadır?
• Ukrayna’da emlak vergi oranları nedir? Aylık mı yıllık mı ödeme yapılır?
• Dairemi kiraya vermek istediğim zaman vergi ödemek zorundamıyım?

Soru: Son markete göre Kiev merkezdeki dairelerin fiyatları nedir?

Kiev merkezdeki daire fiyatları aşağıdaki faktörlere  göre değişmektedir.

• Bölge –bulunulan caddenin özellikleri,semt.
• Apartmanın girişi. Cadde üzerindenmi yoksa arka avludanmı?  Merdiven boşluklarının ve apartman içinin durumu.
• Evin cephesi . Yola mı dönük yoksa binanın arkasınamı bakıyor?
• Daire sahibi veya sahipleri.Toplumsal dairemi?
• Dairede yenileme yapılmışmı?restorasyon yapılmışmı? Batı tarzında döşenmişmi?
• Apartmanın kondisyonu- Altyapısının durumu,  Genel yapı.

Daha iyi bir fikir vermesi açısından aşağıda bir örnek sunulmuştur.

1. $1000 – 1300 m2 fiyatı. Şehir merkezindeki toplumsal konutların fiyatı.Çoğunlukla dairelerin cepheleri avluya dönük. Yenileme yapılmamış.(Restorasyon gerekli) evler bir kişiye ait değil.Satın alma periodu 3 ila 8 ay arasında değişmekte.
2. $1000 – $2000 m2 fiyatı. Şehir merkezinde yenileme yapılmamış daireler.Evin cephesi genellikle avluya bakan daireler,Bina girişi genelde avludan. Dairenin konumu çok işlek olmayan bir cadde üzerinde.Daire bir kişiye ait.
3. $1500-2500 m2 fiyatı. Yenileme yapılmamış şehir merkezinde işlek bir cadde üzerinde. Evin cephesi yol tarafına bakıyor. Dairenin girişi cadde üzerinden. Kısmen yenileme yapılmış olanlarada rastlanabilir.
4. $2000 – $3000 m2 fiyatı: Yenileme yapılmış prestijli işlek bir cadde üzerinde ve apartman girişi ön cepheden, tarihi bir binada olabilir. Dairenin cephesi yola bakıyor. Dairenin sahibi bir kişi.
5. $5 000 + m2 fiyatı : tam anlamıyla lüks diyebileceğimiz tüm artıları olan daireler.

Soru :  Ukrayna ve Avrupa ülkeleri arasında , Emlak alım satımın da en temel farklılıklar nelerdir?

• Ukrayna’da dairenin ilanının verildiği emlakçı internet sitesi veya genel satış sitelerinde verilen emlak ilanlarında belirtilen telefon numaraları ehliyetsiz ve güvenilir olmayan kişilere ait olabiliyor. Örnek olarak bir emlak firması sadece bir cep telefon numarası belirtiyor.
• Satılık ilanı verilen daire, aşağıdaki sebeplerden dolayı satış için henüz hazır olmayabilir..

– Dairenin gerekli olan tapu kayıtları henüz ilgili kuruluştan çıkartılmamış olabilir.
– Yerel mevzuattan dolayı satış işlemi gerçekleşmeyebilir. İpotek vs.
– Daire toplumsal bir daire olabilir. Toplumsal diarelerin mevzuatı farklıdır.

• Yaklaşık 200 adet kayıtlı emlak ofisi , 50 adet de kayıtlı inşaat firması olduğu düşünülürse ,bunlarında şubeleriyle beraber onlarca emlak ofisinin var olduğu Kiev de ,emlakçıların müşteriyi çekebilmek ve satışlardan komisyon almak için her türlü gerçek dışı bilgi aktarımı olabilir. Bu konuda bilmediğiniz,tanımadığınız emlak danışmanlarıyla iş yapmamanızı öneririz.
• Büyük bir olasılıkla emlak alım satımı için birden fazla emlak komisyoncusu devrede olur. Satıcı ile alıcının emlak danışmanları farklı olabilir. Satıcı kendi temsilcisine, emlak komisyonu vermek istemediğinden ve alıcının emlakçısıda alacağı komisyonu satıcı nın temsilcisi ile bölüşmek istemediğinden alım satım işinde gecikmeler veya anlaşmazlıklar olabilir.
• Ukrayna’da emlak danışmanlığı için belirlenmiş net kurallar yoktur. Her emlak danışmanı kendi hazırladığı antlaşma metnini kullanır. Bir çok emlak danışmanı yabancı dil bilmez.İngilizce bilen emlakçı çok azdır.Birçok alım satım kontratları ukrayna dilinde veya rusça hazırlanır.İngilizce konrat bulmak hemen hemen imkansızdır.
• Ukrayna’da emlak danışmanlığı komisyonu çok nadiren alıcı ve satıcı tarafından paylaşılır. Genel de komisyon alıcı tarafından verilir.
• Ukrayna’da birçok toplumsal apartman veya konutlar olarak tabir edilen apart lar mevcuttur.Toplumsal apartman ların birden fazla iştirakçisi vardır. Alım satımlarının formaliteleri diğer tek bağımsız dairelerden farklıdır.
• Motrgage sistemi Ukrayna’da henüz gelişmemiştir.

Soru: Ukrayna vatandaşı olmayanlarda emlak satın alabilirlermi? Yabancılarda ukrayna vatandaşları ile aynı haklara sahiplermi?

Evet. Yabancıların Ukrayna’da Mülk edinmeleri ile ilgil herhangi bir kısıtlama söz konusu değildir.Ukrayna vatandaşlaının hakları yabancılar için de geçerlidir.

Soru: Emlak satın almadan önce dikkat edilmesi gerekenler nelerdir.?

Öncelikle dairenin ne amaçla satın alındığı önemli olup uzun süreliğine oturum, kısa süreli, yatırım amaçlı  veya kiraya verme durumlarına göre dikkat edilmesi gereken hususlar farklılıklar göstermektedir.Fakat genel olarak dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıralayabiliriz.

• Dairenin bulunduğu bölge,konumu. (işlek bir yerdemi,etrafında neler olduğu.önemli mekanlara yakın olup olmadığı,çevresel faktörler.)
• Binanın durumu (eski bir binamı, binada tadilat yapılmışmı, binanın ve dairenin özellikleri,binanın yaşı,binanın altyapı durumu.)
• Binanın girişi (Ön cephe giriş, avludan giriş, binanın içinin yenilenip yenilenmediği.)
• Binanın cephesi.Yolamı yoksa arkayamı bakıyor. Gürültü faktörü.Bazı işlek ve gürültülü caddelerde binanın arka tarafına avluya bakan daireler tercih edilir. Eğer daire kapalı karanlık ve küçük bir avluya bakıyor ise fiyat düşebilir.
• Apartman çevresi (binanın hem ön tarafına hemde arka cephesine bakan daireler tercih edilen dairelerdir. Banyo ve mutfak durumu.Yenilenmiş olup olmadığı. Fiyatlarda önemli unsurlardır..
• Binanın bulunduğu kat. İlk ve son kat olan daireler daha az tercih edilen daireler olarak görünmektedir.Bunların fiyatları diğer ara kat lara göre daha ucuz olabilir.Fakat ilk giriş katları birçok yerde iş yeri olarak kullanımına izin verilmiş ise fiyatları yüksek olabilir.
• Apartman ve dairenin restorasyon yenilenme durumu.
• Güvenlik ve park alanı olup olmadığı
• Kısa bir sürede dairenin devir tesliminin yapılıp yapılamayacağı.

Soru : Ukrayna’da Emlak satın almadan önce nasıl bir araştırma yapılmalı, satın alınacak daire ile ilgili yasal yönden alım satımında bir sakınca olmadığını nasıl öğreniriz?

• Alınacak dairenin tapu kayıtlarının incelenmesi , eğer bu mümkün değilse bulunduğu apartmanda başka bir dairenin kayıtlarının incelenmesi sorgulanması.
• Tapu kayıtlarından önceki daire sahiplerinin belirlenmesi ve dairenin bu kişiler zamanından herhangi bir borç veya vergi borcunun olup olmadığının araştırılması.
• Dairenin küçük bir yaşta çocuk lehine kaydının olup olmadığının araştırılması. Ukrayna kanunları çocukları koruma altında tutmaktadır.Eğer eski evsahiplerinin usulsüz bir şekilde daire satışı gerçekleştirip daire lehdarı ailenin birinci dereceden çocukları hile ile dışarıda bırakma durumu varsa bunun iyice belirlenmesi gerekmektedir.
• Daire önceden kiraya verilmiş ise kiracı kayıtlarının kontrolu.Kiracıdan dolayı oluşabilecek sonradan ortaya çıkabilecek borç faturaların tespiti..

Soru: Ukrayna’da Toplumsal apartman nedir? Satın alma süreci nasıl işler?

Toplumsal apartmanlar Sovyet döneminin komunist sistem göstergesi yaşamsal alanlardı. Devrim öncesi,az nüfuslu farklı ailelerin bir apartman içerisinde beraber yaşamasını öngören 1 veya 2 odalı, banyo ,tuvalet ve mutfakların  müşterek kullanıldığı dairelerdi.Günümüzde bu tür daireler halen kullanılmaktadır. Bu tür dairelerin satın alma süreci zordur ve biraz zaman alır. Dairenin satın alınması için diğer ev sahiplerinin onayı gerekmektedir. Bu yüzden bu tür daireler diğerlerine göre daha ucuzdur. Bu tür daireler satın alınmadan önce iyi bir araştırma yapılması gereklidir.

Soru: Ukrayna’da banka hesabı nasıl açarım?

Ukraynada herhangi bir bankada hesap açtırmak isteyen yabancıların yaşadığı yeri beyan etmesi yani registration yaptırması  gerekmektdir. Bankada hesap açılması için aşağıdaki dökümanlara gerek vardır.

• Passport
• Ukrainian  visa
• Ukraynada ikamet ettiğiniz gösteren dairenin sahibi olduğunuzu gösteren belge, Eğer oturduğunuz yerde kiracı iseniz kira kontratı.
• Minimum deposit ( Ukrayna’da hesap açılması için en düşük miktar  100 hrn dir ..

Soru : Ukrayna’ya para gönderme ve almada herhengi bir limit varmıdır?

Geçmişte Ukrayna dan dışarıya göndereceğiniz para miktarında kısıtlama vardı .Yabancılar için Ukrayna’ya banka aracılığı ile göndereceğiniz veya alacağınız para transferi miktarında herhangi bir limit yoktur..

Soru : Emlak alımı ile ilgili gerekli doküman ve formaliteler tamamlandıktan sonra ödeme süreci nasıl işler?

Genel işleyiş aşağıdaki gibidir.

• İlk adım kontrat imzalandıktan sonra alım satım için kaparo verilir.
• Alınan kaparo evsahibine verilir.ve evin satışının kaporayı veren kişiye yapılacağı güvence altına alınır. Dökümanların ve ilgili formalitelerin işleyişi sırasında tapu kayıtlarında daire ile ilgili bir pürüz çıkar ve sonuç olumsuz olursa verilen deposit geri alınır..
• Satış tarihi ilan edildikten sonra alıcı alacağı dairenin naktini ödeme günü peşin ödeme yapmak için bankasında hazır tutar ve ödeme için bankasına talimat verir. Alıcı ve satıcı varsa temsilcileri ile birlikte bankada ödeme formalitelerini tamamlarlar.
• Verilen para satıcının hesabına hemen geçmez. Noterde satış işlemleri yapılıp  evin yeni alıcı adına kayıt yapılmasından sonra ilgili banka görevlisi nin nezdinde alıcının hesabındaki para satıcının hesabına gecer. Banka bu işlem için yaklaşık 60 usd komisyon alır.
•  Taraflar satış sözleşmesini imzaladıktan sonra  kontrat üzerinde belirtilen bedel üzereinden hükümete vergi ödemek durumundadırlar. Bu ödeme noter ödemesi adı altında  alıcı için yuzde 1.5 civarındadır.

Soru : Ukrayna’da emlak satın alırken hangi kişisel dökumanlara ihtiyaç vardır?

• Passport and visa
• Pasaportunuzun ukrayna diline tercümesi noterden tasdikli.
• Evli iseniz eşinizden onaylı izin yazısı. Apostil ve noter onaylı.
• Evli iseniz evlilik cüzdanınızın tercümesi noterden tasdikli.

Soru : Ukrayna’da emlak satın alırken satıcı hangi dökümanları ibraz etmek zorundadır?

Bu,içinde bulunulan duruma göre değişiklik göstermektedir. Bir dairenin yenilenmesi ve satışının yapılabilmesi için idare tarafından verilecek dökümanlar aşağıdaki gibidir.

• State Registration Bureau of Property Rights (GBR) registers the transaction and the title rights.
• Regional Project-Inventory Bureau (PIB) prepares the technical passport for the apartment and also renovation plans.
• Passport-Visa Services provides registration/de-registration for citizens residing in the property.
• Regional Interdepartmental Commission (MVK) reviews and provides approvals for renovation work in apartments (especially when walls need to be taken down or moved).
• Department of Municipal Education, the guardian of children’s welfare and rights.
• Committee for City Construction and Architecture (KGA) controls issues relating to new construction.
• Committee for State Inventory and Protection of Monuments (KGIOP) controls transactions associated with historical landmarks.
• Regional Committee for Land Resources (KZR) prepares the necessary documents for transactions with land plots.

Soru: Ukrayna’da emlak vergi oranları nedir? Aylık mı yıllık mı ödeme yapılır?

Emlak vergisi ödemesi yıllık olarak yapılmakta olup ödeme oranları 50 ila 150 usd arasında değişmektedir.

Soru : Dairemi kiraya vermek istediğim zaman vergi ödemek zorundamıyım?

Eğer  Ukrayna’da ikamet ediyor iseniz,registration yaptırmış iseniz yasal olarak kira gelirinizin yüzde 10 luk kısmını vergi olarak ödemek zorundasınız